Comment calculer le retour sur investissement d’un bien locatif
L’immobilier est l’un des outils d’investissement que les gens peuvent utiliser pour placer leur argent et réaliser des bénéfices. À bien des égards, l’immobilier est un investissement plus sûr que l’investissement dans des titres. De plus, ce type d’investissement est non seulement plus sûr mais aussi plus compréhensible pour les personnes qui n’ont jamais connu le monde de l’investissement.
Il existe deux façons de gagner de l’argent en achetant des propriétés. Dans le premier cas, vous gagnez de l’argent en louant des propriétés.
Dans le second cas, vous gagnez de l’argent en investissant dans des propriétés afin de les vendre et de gagner sur la différence de prix.
Dans la plupart des cas, les investisseurs combinent ces deux objectifs, en prévoyant de gagner de l’argent sur les locations, mais aussi en comptant sur la poursuite de l’augmentation du prix de la propriété.
Dans tous les cas, vous devez mesurer le retour sur investissement, et la meilleure mesure à cet effet est le retour sur investissement (ROI).
Qu’est-ce que le retour sur investissement (ROI) ?
Le retour sur investissement indique le bénéfice que vous tirez d’un investissement. Le retour sur investissement est un indicateur clé pour comprendre dans quelle mesure il est rentable de placer de l’argent dans un investissement particulier. Cela signifie que vous pouvez évaluer dans quelle mesure il est rationnel d’investir dans un projet particulier.
En général, le retour sur investissement peut être utilisé pour tout investissement, quel que soit l’instrument spécifique. Il peut s’agir d’actions, de titres, d’un dépôt dans une banque ou de propriétés.
Le calcul du retour sur investissement d’un bien immobilier dépend de plusieurs facteurs, principalement de la manière dont vous payez le bien : en espèces ou par financement avec une hypothèque.
Quelle est la formule du retour sur investissement ?
Le rendement des investissements étant un ratio, il est calculé en pourcentage.
La formule originale du ROI se présente comme suit :
ROI = (Gain sur l’investissement – Coût de l’investissement)/Coût de l’investissement
Aussi, la formule peut ressembler à :
ROI = Bénéfice net/Coût de l’investissement
Quels sont les pièges du calcul du retour sur investissement pour les biens locatifs ?
La formule du retour sur investissement semble assez simple, mais il existe de nombreux pièges dont vous devez tenir compte lorsque vous calculez le retour sur investissement des biens locatifs. En voici quelques exemples. Vous devez prendre en compte les coûts de réparation, les coûts d’entretien de la propriété, les coûts des taxes foncières et d’autres dépenses.
Comment calculer le retour sur investissement d’un bien locatif payé en espèces ?
Tout d’abord, examinons le retour sur investissement d’un bien locatif payé en espèces. C’est plus facile que de calculer le ROI des propriétés financées par un prêt hypothécaire.
Faisons quelques hypothèses :
- Vous achetez une propriété pour 100 000 $ et investissez 8 000 $ en réparations et 2 000 $ en frais de clôture.
- Le loyer est de 1 000 $ par mois.
- Les frais généraux (services publics, taxes, assurance) sont de 400 $ par mois.
Calculons maintenant le gain net pour l’investissement et le coût de l’investissement un an plus tard.
- Le coût de l’investissement sera de 110 000 $.
- Vous gagnerez 12 000 $ sur le bail.
- Vos frais généraux seront de 4 800 $.
- Le gain net serait de 7 200 $.
Maintenant, calculons le retour sur investissement. Pour ce faire, vous devez diviser le gain net par le coût de l’investissement. Le RSI serait de 7 200 $/110 000 $ = 0,0655 ou 6,55 %.
Comment calculer le retour sur investissement d’un bien locatif financé par un prêt hypothécaire ?
Ce calcul est plus difficile, car vous devez calculer les dépenses liées au financement hypothécaire.
Faisons quelques hypothèses :
- L’acompte sur le prêt hypothécaire était de 30 000 $ (soit 30 % du montant initial).
- Vous avez investi 8 000 $ dans les réparations et payé 3 500 $ de frais de clôture (car pour les opérations financées par un prêt hypothécaire, ils sont toujours plus élevés). 11 500 $ au total.
- Vos dépenses totales étaient de 41 500 $.
- Le loyer est de 1 000 $ par mois.
- Les frais généraux (services publics, taxes, assurance) sont de 400 $ par mois.
- Vous avez pris un prêt hypothécaire avec un taux d’intérêt fixe de 3 % pendant 30 ans. Votre paiement mensuel serait de 427
- Le gain mensuel net serait de 1 000 $ – 827 $ = 173 $.
- Le gain net pour l’année serait de 2076 $.
Maintenant, calculons le retour sur investissement. Pour ce faire, nous devons diviser le gain net par le coût initial de l’investissement.
RCI = 2076 $/41 500 $ = 0,050 (ou 5 %)
